Preguntas Frecuentes

Para solicitar un préstamo hipotecario, lo primero que debes saber es cuál es tu capacidad de endeudamiento, es decir, cual es el importe máximo que un banco podría financiarte, y eso va a depender de tu situación Económico-Laboral del momento. Importa especialmente tu estabilidad laboral, tu nivel de ingresos y las deudas que ya mantienes. Hacer una correcta evaluación de estas variables te permitirá afrontar con garantías la tramitación de tu Hipoteca, y así, no pondrás en riesgo las cantidades que puedas aportar al reservar un inmueble o en el contrato de arras que firmes.

También es muy importante contar con el asesoramiento adecuado en todo el proceso de compra para asegurar el éxito de la operación, ya que existen numerosas cuestiones que se pueden plantera durante la tramitación que hay que saber resolver a tiempo para evitar contratiempos.

La compra de una vivienda representa una de las decisiones más importantes que se toman en la vida, y con ella a menudo va asociada la necesidad de contratar una hipoteca.

Pero, ¿qué ventajas tiene contratar a un intermediario de crédito?

Un intermediario de crédito es un profesional especializado en la tramitación de préstamos hipotecarios, y como profesional conoce las condiciones que pueden ofrecer los diferentes bancos, así como sus criterios de riesgo para cada una de las operaciones. Esto supone:

⇒ Mayor rapidez en la respuesta.

El intermediario de crédito tiene una dedicación exclusiva a sus operaciones y el contacto con las diferentes entidades es permanente, además conoce perfectamente los plazos de tramitación del estudio hipotecario, por lo que evitaremos demoras en las respuestas que agilizarán el trámite de nuestra hipoteca.

⇒ Mas financiación para la compra.

La mayoría de las entidades bancarias ofrecen hipotecas por el 80% de la Compraventa o el 80% del valor de la tasación, siempre el menor de lo valores. No obstante, bajo determinadas circunstancias, algunas entidades pueden llegar a financiarnos hasta el 100% de la compraventa, o incluso incluir los gastos de la compra en la financiación.

Un Intermediario de crédito, conoce bien bajo qué criterios se puede obtener financiación por encima de ese 80% de compraventa, lo que va a facilitar no tener que hacer una aportación mayor a la compra.

⇒ Mejores condiciones

Todos sabemos que no es lo mismo comprar 1 manzana que 1000 kg de manzanas. Y esto es de aplicación también en las hipotecas. Tramitar un elevado número de hipotecas permite al intermediario de crédito obtener mejores condiciones que no un cliente particular de manera independiente.

Además, como profesional conocerá si la oferta que nos está haciendo el banco es la mejor oferta que nos puede hacer, o por el contrario nos está vendiendo caro su producto.

⇒ Menor venta cruzada de productos.

Habitualmente las hipotecas llevan asociados otros productos que bonifican el tipo de interés (seguros, domiciliación de recibos, etc..), pero también hay otros productos que sin estar asociados a la hipoteca nuestro banco va a intentar que contratemos para así poder mejorar sus objetivos de venta particulares.

Conocer bien las necesidades de contratación de unos productos u otros para conseguir la hipoteca nos va a permitir ahórranos dinero.

⇒ Ahorro de Dinero

El conjunto de ventajas que hemos relacionado se puede cuantificar, y si lo comparamos con los honorarios que tendremos que pagar al intermediario, nos daremos cuenta de que Sí es rentable.

Ejemplos

1. En una compra de vivienda de 190.000 cualquier banco nos ofrecerá una hipoteca de hasta 152.000 € (80%CV). Obteniendo una mejora del 0,5% en el interés que nos aplique el banco podemos ahorrar casi 15.000 € en nuestra hipoteca.
2. Obtener hasta un 100% de financiación de la compraventa, nos permitirá optar a una vivienda de más importe haciendo la misma aportación de dinero, lo que seguro satisfará mejor nuestras exigencias. Para la compra de la vivienda anterior podríamos comprar hasta por 230.000 €* con la misma aportación de dinero.
3. También los productos vinculados afectan al coste total de la operación, una mayor contratación de productos tiene su efecto en la TAE, aumentando el interés efectivo que pagaremos por nuestra hipoteca.

⇒ Tranquilidad y Seguridad.

Además de todo lo comentado, la actividad de Intermediación en Crédito Inmobiliario viene regulada por la ley 5/2019 de 15 de marzo y el Real Decreto 309/2019 de 26 de abril, y está supervisada por el Banco de España lo que otorga plenas garantías a los usuarios.

Un factor que no se puede cuantificar pero que es determinante en el éxito de una hipoteca, la tranquilidad que te aportara saber que todo el proceso que te va a conducir a tu nuevo hogar está perfectamente controlado y que tu gestor hipotecario vela por tus intereses y por la seguridad jurídica de tu compra, esto es sin duda, lo más importante de todo.⇒

Cada Banco cuenta con diferentes criterios en la concesión de hipotecas y además estos pueden ir cambiando a lo largo del tiempo, o lo que es lo mismo, se orientan a un perfil determinado de clientes y/o operaciones. Por lo que es muy probable que ese banco donde contrató su hipoteca nuestro amigo o cuñado no sea el más adecuado para nosotros.

Se tienen en cuenta, el ahorro aportado a la compra, la capacidad de pago de la hipoteca, la profesión o el tipo de contrato laboral que tengamos, nuestra nacionalidad o la estructura familiar. Todo ello importa en la viabilidad de la operación.

Existen 3 tipos de interés que la entidad puede ofrecernos. Estos pueden ser:

• Fijo, cuando el interés no variará en toda la vida del préstamo,
• Variable, cuando la entidad establece un tipo de interés (diferencial) que se suma a un valor de referencia (EURIBOR) que puede variar durante el préstamo, lo que nos dará el tipo de interés final de ese periodo. Esto se revisa periódicamente, por lo general cada 6 o 12 meses. El primer periodo se aplicará un tipo fijo y transcurrido el plazo establecido hará la revisión
• Mixto, una combinación de los anteriores, aunque técnicamente es como la variable, se establece un periodo fijo mayor (5, 10 o 15 años) y después pasa a la variable establecida.

Elegir cual es mejor es una cuestión muy particular y depende mucho del perfil de la operación, pero existen algunos factores que nos pueden permitir decantarnos por uno o el otro.

• Tipo Fijo.

Elegiremos este tipo de interés cuando no queramos que varíen nuestra cuota de hipoteca. Habitualmente nos costara aproximadamente un 1% más de interés anual, pero donde si saldremos perdiendo es en los costes de amortización, ya sea parcial o total, ya que, en el caso de hipotecas fijas, este se sitúa en un 2% los 10 primeros años y un 1,50% los siguientes (aprox. 200 € / cada 10.000 € amortizados).

• Tipo Variable

El tipo variable es le más atractivo a corto plazo, ya que el tipo de referencia habitual (Euribor) varía. Esto quiere decir que en la practica el Euribor nos condiciona el tipo de interés que se nos aplica, por lo que la cuota de nuestra hipoteca variará en función de esos movimientos. Por otro lado los costes de amortización anticipada, ya sea parcial o total será como máximo de 0,25% tan solo los 3 primeros años (aprox. 25 € por cada 10.000 € amortizados) y será gratuito en adelante, es decir 0%.

• Tipo Mixto.

Probablemente el menos atractivo de todos, ya que considerando que al inicio del préstamo nos encontramos en tipos bajos, transcurrido el periodo fijo pasaría a variable y probablemente, entonces, los tipos de referencia pueden subir o bajar. Además de no poder contar completamente con la tranquilidad de las cuotas constantes, los costes relacionados con la amortización anticipada son equivalentes a la Fija durante el periodo fijo y a la Variable una vez transcurrido el periodo fijo.

Las entidades bancarias financiarán siempre el menor de los valores entre el precio de compra y el valor de tasación. Es decir, nos financiaran sobre el valor de compra si este es menor que el valor de tasación, y nos financiaran sobre el valor de tasación si este es menor o insuficiente para garantizar el préstamo a solicitar.

Estas coberturas varían en función de la operación, pero como norma general se habla del 80% de la compraventa y 80% de tasación. Es decir, siempre que la finca tenga el mismo valor de la compra necesitaremos 20.000 por cada 100.000 € de precio de compra, y a eso habrá que sumarle los gastos de escrituración de la compra, más de un 12% adicional.

Ejemplo:

Por suerte, algunas entidades pueden ofrecernos una financiación mayor, por lo que la aportación requerida será más pequeña

Pero para eso será necesario que la finca que estemos adquiriendo tenga un valor de tasación superior al de compraventa (préstamo 200.000 € / 80% valor de tasación = 250.000 €), es decir tenemos que estar comprando muy bien de precio.

Y ¿qué pasa si la tasación no da por ese valor?

Como hemos dicho antes, si el valor de tasación no es suficiente para cubrir la deuda, el préstamo se verá reducido hasta adecuarlo a la garantía que se aporta, por lo que será necesaria una aportación algo mayor.